Выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость и особенно в апартаменты?

Пассивный доход можно получать даже в кризис: сегодня покупатели осознают, насколько он более стабилен, если его получать от сдачи в аренду апартаментов, нежели классической квартиры.

Мы поговорили с генеральным директором аналитического агентства недвижимости «Департамент Красивой Жизни» Екатериной Братовой о том, насколько выгодно сейчас вкладываться в недвижимость, почему апартаменты приносят вам прибыль еще на этапе строительства и как можно сегодня заработать на инвест-отелях ARTSTUDIO от RBI.

Выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость и особенно в апартаменты?

Насколько актуально инвестировать в недвижимость в нынешней ситуации?

В недвижимость актуально инвестировать всегда. Главное, знать, как правильно выбрать объект инвестиции. Массовый рынок не всегда подходит для инвестиции. Например, локации-муравейники хотя и показывают рост цены, на выходе инвестор может столкнуться с демпингом соседей и сложностями при продаже по желаемой цене. А ведь именно стоимость, по которой вы выходите из инвестиции, определяет её истинную доходность.

Поэтому в недвижимость актуально инвестировать всегда. Рост в России не остановится. Главное – очень точно выбрать объект инвестиций.

Чем отличается стратегия перепродажи недвижимости от других стратегий?

Стратегия перепродажи – это когда вы определяете объект, который будет интересен для рынка в будущем. Опираясь на математику и логику, видите, что на сегодняшний день он имеет высокий потенциал роста цены, а в будущем высокий спрос. Инвестиция по перепродаже – одна из самых доходных. Мы выбираем объект, покупаем его, убираем договор долевого участия в тумбочку на несколько лет, а потом достаем, возвращаем свой первый взнос, часть основного долга из платежей и удорожание.

С ипотекой или без?

Ипотека – это финансовый инструмент, позволяющий существенно увеличивать доходность. Правильное использование кредитного плеча – это всегда огромные возможности. Таким образом, имея маленькую сумму на руках, вы владеете большим активом и забираете все удорожание объекта, которое произойдет за несколько лет. Инвестиция без ипотеки в стройке дает доходность 12-25% годовых на вложенные средства. С ипотекой – от 35 до 80% годовых и выше, если объект выбран правильно и все заранее посчитано.

Вы сказали, «главное – очень точно выбрать объект инвестиций». На что следует обращать внимание?

Очень много факторов, поэтому лучше обращаться к профессионалам, аналитикам на рынке недвижимости. Но если вы решили все же выбрать объект сами – выбирайте объекты, имеющие удачную локацию, ограниченный ассортимент и преимущества по отношению к объектам-конкурентам. Объект должен быть ликвидный – с адекватной ценой и превосходящий другие объекты в своем классе по тем или иным параметрам. Здорово, если он имеет уникальное преимущество или возможность альтернативной стратегии для обеспечения безопасности, например, будет хорошо сдаваться, чтобы в случае сложностей вы могли переждать бурю, получая прибыль.

Есть ли смысл инвестировать в апарт-отели с целью перепродажи?

Да. Сейчас к апарт-отелям у людей повышенное внимание. Они осознают, насколько легче получать пассивный доход, владея апартаментами, а не «классической» квартирой для сдачи. Многие люди, далекие от бизнеса, покупают апартаменты для того, чтобы иметь пассивный доход. Поэтому, выбрав правильный апарт-отель, мы можем ожидать спрос на него после получения ключей.

Как оценить потенциальный рост цены объекта?

Есть много аспектов. Это должны быть: оценка конкурентных предложений, годовая инфляция на весь период, базовая цена объекта, стратегия застройщика по росту цены, экономические факторы, потенциал развития локации, в которой находится тот или иной объект.

Близость к метро – один из залогов успеха. Есть локации, в которых за счет высокой транспортной доступности объекты недвижимости показывают стабильный рост в течение многих лет. К примеру, если взять апарт-отель RBI ARTSTUDIO M103, – это непосредственная близость к метро «Московские ворота» и аэропорту, что очень удобно с точки зрения постоянно сменяющегося потока арендаторов сегмента бизнес.

В чём главное преимущество апарт-отеля при стратегии перепродажи перед обычными квартирами?

Потенциальный денежный поток. Как только объект сдается, он начинает сразу создавать денежный поток, который либо начинает работать на окупаемость, либо на оплату платежей, если объект приобретен в ипотеку. То есть при любых сложностях на рынке мы можем безболезненно стоять и ждать своего покупателя, получая прибыль. Такого, конечно, нет в жилом сегменте.

Правда ли, что застройщик выводит квартиры партиями с повышением?

Да, это действительно так. Как правило, следующая партия выше по стоимости, чем уже выведенная. Переоценка происходит постепенно, не резкими скачками, но к концу строительства разница может быть уже существенная.

Какова стратегия застройщика RBI в отношении повышения цены и можно ли на ней заработать?

В отношении объектов с высоким порогом входа RBI закладывает рост цены в районе 10% + индексацию относительно инфляции. Сейчас, когда ставка центрального банка значительно увеличилась, естественно, заложенный рост будет значительно выше. Подключив кредитное плечо, как правило, такого уровня рост мы можем превратить в 30% годовых на вложенные средства. А это уже очень хорошая инвестиция. Плюс, если мы рассматриваем такие объекты, как ARTSTUDIO, мы получаем еще и возможность оставить объект себе и получать с него пассивный доход, в случае изменения ситуации на рынке. Как актив – это максимально безопасно.